多地住房租賃新政落地 增加供應解決供需矛盾

 “目前來看，房屋租金、中介費或服務費高的問題，支付寶推出的信用租房并不能解決?！遍L期在北京租房的辛女士告訴法治周末記者，如果支付寶的信用租房平臺能有效降低租金，那我肯定會考慮通過支付寶來租房。

  但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，支付寶用個人信用免押金的確對租戶權益有幫助，而現(xiàn)在租賃市場主要問題是供需結構矛盾，供需結構矛盾帶來了租金高等收費問題。

  住建部副部長陸克華也曾提到，目前我國租賃市場的有效供應不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。

  “信用租房無法解決供需矛盾、租金高的問題，要想解決供需矛盾，還是得增加供應。而近期多個城市的租賃政策，都提及如何增加租賃供應，這對于未來租房市場的租金會有影響?！睆埓髠ジ嬖V法治周末記者。

  法治周末記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，目前廣東、北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等多個省市都出臺了關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，且?guī)缀醵继岬搅艘ㄟ^多渠道增加租賃住房供應。

  信用租房未觸及租賃市場定價

  租金高的問題，并非北京一地才有。

  易居研究院根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)公布的各城市2017年9月住宅租金數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，估算了今年9月份各城市人均月度住房租金費用，其發(fā)現(xiàn)，2017年9月份，有3個城市人均住房租金高于1500元/月，分別是北京、上海、深圳，其中北京的租金為1886元/月，比第二位的深圳高出24%，人均住房租金高于1000元/月的城市有杭州、三亞和廣州。

  易居研究院通過研究還發(fā)現(xiàn)，北京、深圳兩地的房租收入比均已高過35%，屬于租金偏高的城市。這兩地雖然人均可支配收入不低，但由于人口持續(xù)流入和房價高企，使得大部分外來人口涌入租賃市場，租金價格長期居高不下，租金負擔相對過重。

  不過，介入支付寶平臺的房源的租賃價格跟該房源在原有平臺的價格都是一致的，并未有所下調。

  至于信用租房是否能減免中介費和服務費，法治周末記者聯(lián)系目前已經(jīng)接入支付寶平臺的部分機構客服人員后了解到，蘑菇租房接入支付寶的房源不收中介費，不過，在接入支付寶平臺前，蘑菇租房也不向租客收取中介費；而相寓的客戶仍需要向相寓支付服務費。

  “支付寶和芝麻信用只是一個工具，可以幫助我們驗證客戶的信用，同時找到靠譜的客戶，但是服務費我們還是要收取，因為相寓在線下還是會提供很多的房屋管理服務。”偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹告訴法治周末記者。

  上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也表示，中介費和服務費要靠市場來調節(jié)，既不掌握房源又不掌握客戶的支付寶很難改變當前的局面。

  增加租賃住房供應的幾個渠道

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，大城市租金高是不爭的事實，這也是很多租房者詬病較多的地方。但支付寶作為信用租房平臺方難以改變供需，也就無法改變當前租房市場的供需結構。不過從近期各地出臺的政策來看，一旦租賃住房供應得到有效提高，供需矛盾就可得到緩解。

  法治周末記者梳理各地的租賃新政后發(fā)現(xiàn)，各地增加租賃住房供應的渠道主要有幾個：

  一是通過供地規(guī)劃保障新建租賃房屋的規(guī)模。比如上海市明確規(guī)劃了“十三五”期間上海租賃住房的發(fā)展目標是供應租賃住房用地1700公頃，預計新增租賃住房4250萬平方米、約70萬套，租賃住房供應套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。

  二是盤活存量土地。比如《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》提到，要通過探索村集體10%留用地上建設租賃住房增加租賃住房供應，市區(qū)國有住房租賃企業(yè)可參與集體建設用地的租賃住房建設。

  三是鼓勵盤活存量房。如《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》明確，允許改建房屋用于租賃，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

  嚴躍進還告訴法治周末記者，租賃市場的供需矛盾還表現(xiàn)在，低層次的供應比較充分，但是優(yōu)質的租賃房源是很少的，尤其是有各類居住配套福利的住房更少。所以從整個角度看，租賃市場需要在供給側的結構性改革方面持續(xù)作探索。

  北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》就要求，新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內無醫(yī)療衛(wèi)生機構的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置，新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就業(yè)人員出租，促進職住平衡。

  多地將加強租金價格指導

  “供給增加能夠有效地對沖高租金，但同時也應建立比較穩(wěn)定的租金管理體系，尤其是租金方面如何科學定價，以及在租賃期間如何防范各類亂漲租金的做法，這些都是很關鍵的。”嚴躍進說。

  查詢多個省市發(fā)布的住房新政，法治周末記者還發(fā)現(xiàn)，北京、深圳等地政府還提到了未來要加強租金價格的指導這一項。

  比如北京市提出，住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度，及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息；深圳市明確，市房地產(chǎn)主管部門要在市房屋租賃辦現(xiàn)有信息系統(tǒng)的基礎上，搭建全市統(tǒng)一的住房租售交易服務平臺，及時披露租賃住房供應總量、租賃人口、租金等信息，要加強住房租賃價格指導，完善現(xiàn)有住房租賃指導價格制度，引導市場合理定價。

  此外南京、杭州等多個城市的租賃住房新政也都提及了建立租賃市場的監(jiān)管服務平臺。

  “深圳市之前考察了杭州市委托阿里巴巴研發(fā)的智慧住房租賃平臺，正在計劃建設深圳住房租賃平臺?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心房地產(chǎn)研究部副部長李宇嘉告訴法治周末記者。

  李宇嘉表示，各級政府以往對租賃市場的信息掌握是不充分的，比如目前占市場主流的個人租房信息很少到政府備案，政府對真實的租金情況也不完全掌握，支付寶推出的信用租房、各地自建的住房租賃平臺一旦建成并完善，通過數(shù)據(jù)的慢慢積累，關于租賃市場的信息才能被政府有效掌握，這也有助于政府更加科學地出臺下一步的政策。

  法治周末記者還看到，住建部、發(fā)改委等多部委聯(lián)合發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》亦明確要求，城市住房城鄉(xiāng)建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。

  “一旦全國各地都建立起政府住房租賃交易服務平臺，租賃市場的信息就更加可控，相關區(qū)域的租金價格也會比較透明，加之租賃住房供應端會有效增加，租金水平乃至中介費、服務費最終會達到一個比較合理的水平?！眹儡S進說。