央行行長周小川在剛剛結(jié)束的G20財長和央行行長會議上表示，中國將繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并不斷綜合施策，補(bǔ)短板、去杠桿、警惕并防控影子銀行、房地產(chǎn)市場泡沫等風(fēng)險。這也預(yù)示了，未來信貸資金將更傾向于普惠金融，而不是房地產(chǎn)業(yè)，無疑是對于樓市構(gòu)成利空。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，全國各地出臺樓市相關(guān)政策已經(jīng)接近180次，力度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前任何一年。在頻繁、堅決的調(diào)控政策背后，中國樓市的走向正在發(fā)生著巨變：曾經(jīng)被用來投機(jī)炒作的房子，正在回歸“自住的”屬性。

2017年的樓市調(diào)控可以稱得上是史無前例，過去樓市之所以會成為“空調(diào)”，都是國家層面出臺一些措施，然后各地開始執(zhí)行，如此一刀切的手法，效果難以得到彰顯。而現(xiàn)在的樓市調(diào)控都是“因地制宜”，各地可根據(jù)自身的不同情況實(shí)施調(diào)控，與過去相比更有針對性。

面對房地產(chǎn)調(diào)控政策的罕見高壓，我們究竟該不該買房？有學(xué)者認(rèn)為，受到樓市調(diào)控重壓影響，盡管房價上漲速度已經(jīng)乏力，但各地政府都不會希望房價出現(xiàn)大幅回調(diào)，所以各地房價以后每年乃有小幅上漲的可能。

不過，筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的趨勢已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來房價將會“去杠桿化”，并回歸“居住屬性”。先讓我們了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢。

首先，房子正在由不動產(chǎn)變成“凍產(chǎn)”。國慶中秋長假前，全國樓市開啟新一輪的樓市調(diào)控，而長假剛結(jié)束，又有城市開始針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控了。10月12日，昆明、紹興加入到了限售的行列，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已經(jīng)有45個城市實(shí)施了限售措施。

限售的意思很好理解，以前買套房子，只要辦好過戶手續(xù)，拿到房產(chǎn)證，隨時可以將房子再賣出去。而現(xiàn)在卻完全不同了，因?yàn)橐奘?，大多?shù)城市的房子都要在取得房產(chǎn)證2年后才能進(jìn)行交易，有的城市甚至3-5年。

而炒房者的資金都是靠融資或者銀行那邊拿來的，需要支付高利息。所以，當(dāng)各地政府拿出這么長的限售政策，這對于炒房者來說是肯定無法接受。當(dāng)炒房者退出市場，房價又豈會不跌呢？

再者，購房者的資金成本越來越高。一方面，通過其他渠道流入房地產(chǎn)的資金越來越少了。過去因房地產(chǎn)市場沒設(shè)限制，首付貸、房產(chǎn)抵押貸款、消費(fèi)貸等均可以流入樓市，這在很大程度上助推了房價泡沫。而最終受影響的，除了普通購房者，還有國內(nèi)金融體系的安全。

而現(xiàn)在，央行已經(jīng)發(fā)文，命令禁止首付貸，并且防止消費(fèi)貸、經(jīng)營性貸款等資金流入樓市。盡管銀行方面表示，要想徹底封堵違規(guī)資金流入房地產(chǎn)肯定有難度，但是違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場大量減少，炒房者、投資客缺少了資金來源，也就從源頭上限制了房產(chǎn)投資。

另一方面，購房利率的不斷上升，使得投機(jī)、投資性購房者望而卻步。9月，全國首套平均房貸利率升至5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.06倍，已經(jīng)是年內(nèi)第9次上漲。未來，房貸利率仍有繼續(xù)上漲的趨勢。歷史告訴我們，當(dāng)房貸利率經(jīng)過連續(xù)上漲之后，房價的歷史性拐點(diǎn)就會到來。

最后，房地產(chǎn)的長效機(jī)制正在建立，以后再想炒房難度更高。過去房地產(chǎn)市場只有住宅市場虛假繁榮，而房屋租賃亂像叢生，如此一來，便催生了大量潛在購房者。而目前中央政府推出了“租售并舉”，將致力于發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場。與此同時，各地政府也同時推出了“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”等不同形式的房產(chǎn)，以滿足不同層次百姓的居住需求。

現(xiàn)在看來，去年9月底的樓市調(diào)控政策延續(xù)至今，就是為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制留出時間，而隨著年底大量“經(jīng)濟(jì)適用房”、“租賃房”的入市，我國居民的居住問題并不一定要購房才能解決。

未來房地產(chǎn)的格局將是，有錢人可買商品房，資金不充裕的可選擇“共有產(chǎn)權(quán)房”，而收入較低的家庭可通過租房來解決，這將給每個家庭更多選擇余地。對于住房市場的分流影響顯而易見。

馬云曾經(jīng)說過，八年之后，中國房子如蔥。這倒不是房價會跌到蔥價，而寓意是指未來房子在人們的心目只是一個普通商品，遠(yuǎn)不如現(xiàn)在那樣稀缺了。原因很簡單，限售令、購房成本上升，加劇投機(jī)、投資性購房者的退出意愿。更關(guān)鍵的是，長效機(jī)制的建立，將大幅緩解了商品房的短缺矛盾。更多的剛需可以通過共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等方式解決居住問題。